Datos claves sobre la hipoteca inversa

Conoce cómo funciona la hipoteca inversa y descubre si es una opción financiera conveniente para aprovechar el valor de tu vivienda.

La hipoteca inversa es un mecanismo que el Estado lanzó con el objetivo de proveer de un ingreso mensual complementario a los colombianos que fueran propietarios de vivienda en el país. Aunque este modelo ha sido útil para una gran variedad de personas en todo el territorio nacional, para muchos es un instrumento un poco complejo y tedioso de entender.

Con el objetivo de que tú no tengas que enredarte con toda la información que aparece en la red, en esta nota de OIKOS Constructora nosotros te explicamos, de manera práctica y sencilla, cómo funciona este mecanismo, cuáles son sus condiciones y ventajas y desventajas te ofrece.

¿Qué es una hipoteca inversa y cómo funciona?

Es una modalidad de crédito diseñada especialmente para personas mayores de 65 años que son propietarias de una vivienda y desean obtener ingresos adicionales durante su vejez, sin perder la titularidad del inmueble ni tener que venderlo. A diferencia de un crédito tradicional, en este esquema el propietario no realiza pagos mensuales a la entidad financiera, sino que recibe dinero por parte de esta, utilizando su vivienda como garantía. Dichos recursos pueden entregarse en forma de mensualidades, como un único desembolso o combinando ambas opciones, según el acuerdo entre las partes.

Esta figura, relativamente nueva en Colombia (implementada legalmente a partir del Decreto 1398 de 2020), se plantea como una herramienta que ayuda a mejorar la calidad de vida de los adultos mayores con patrimonio inmobiliario, permitiéndoles monetizar su vivienda sin abandonar su hogar. El préstamo se liquida una vez que el propietario fallece, momento en el cual sus herederos pueden decidir entre cancelar la deuda para conservar el inmueble o permitir que la entidad financiera lo venda para recuperar el monto desembolsado.

- ¿Cómo funciona una hipoteca inversa en términos generales?

El valor del préstamo depende del avalúo de la propiedad, la edad del solicitante y las condiciones pactadas.
La entidad financiera realiza pagos periódicos o un solo desembolso al propietario, sin exigir pagos mensuales de retorno.
El titular conserva el derecho de habitar su vivienda hasta su fallecimiento o hasta que decida venderla.
Al fallecer el propietario, los herederos pueden:

Pagar la deuda para mantener la propiedad.
Permitir que el banco la venda y, si hay excedente después de saldar la deuda, recibir ese valor.

La hipoteca invertida se inscribe formalmente ante notaría y se rige por las condiciones pactadas entre ambas partes.

Requisitos y condiciones para acceder a una hipoteca inversa

Aunque se presenta como una solución viable para personas mayores que desean mejorar su liquidez sin abandonar su hogar, no todos los propietarios pueden acceder automáticamente a este beneficio. Existen condiciones legales, técnicas y económicas que deben cumplirse para que el inmueble sea considerado apto por la entidad financiera que ofrece este producto.

A continuación, te compartimos los principales requisitos que debe cumplir tanto el propietario como el inmueble:

Edad: el solicitante debe ser una persona natural con al menos 65 años cumplidos, que desee convertir su propiedad en una fuente de ingresos sin perder el derecho a habitarla.
Acreditación de la propiedad y cesión de la nuda propiedad: el propietario debe demostrar legalmente que es el titular del inmueble y aceptar transferir la nuda propiedad al banco o entidad financiera. Es decir, el banco adquiere el derecho jurídico sobre el bien, pero no puede usarlo ni disponer de él mientras viva el propietario.
Inmueble legalmente construido: la vivienda debe contar con licencia de construcción y cumplir con todas las normas urbanísticas y técnicas exigidas por las autoridades.
Antigüedad máxima de 25 años: el inmueble no puede tener más de 25 años desde su construcción, pues se considera que una mayor antigüedad podría comprometer el estado estructural y la proyección comercial del bien.
Buen estado de conservación: la propiedad debe estar en óptimas condiciones físicas y de habitabilidad. La entidad financiera podrá realizar inspecciones o solicitar informes técnicos antes de aprobar la operación.
Obligaciones al día: el dueño debe estar al corriente con todos los pagos asociados a la vivienda: servicios públicos, impuesto predial, administración (si aplica), valorización y demás obligaciones legales o contractuales.

Estos requisitos buscan proteger tanto al propietario como a la entidad financiera, garantizando que la figura de la hipoteca inversa se aplique de forma responsable, transparente y sostenible. Además, el cumplimiento de estos criterios minimiza riesgos operativos y asegura que el inmueble sea una garantía viable para la entidad prestamista.

Otras opciones de financiación más adecuadas para compra de vivienda

Aunque la hipoteca inversa puede ser una solución puntual para personas mayores que ya poseen una vivienda, no es el mecanismo más recomendable cuando el objetivo es adquirir una propiedad. En Colombia, existen múltiples alternativas de financiación mucho más accesibles, flexibles y con beneficios claros tanto para jóvenes como para adultos con ingresos fijos. Estas opciones han sido diseñadas específicamente para facilitar la compra de vivienda, promoviendo el crecimiento del patrimonio familiar.

Descubre algunas de las alternativas más utilizadas y valoradas en el país a continuación:

Crédito hipotecario tradicional: este es el mecanismo más común y consiste en obtener un préstamo por parte de una entidad financiera, con el cual se financia hasta el 80% del valor del inmueble. El comprador debe pagar una cuota inicial (generalmente del 20%) y luego realizar pagos mensuales durante un plazo que puede ir desde 5 hasta 30 años. Hoy en día, las tasas de interés son altamente competitivas y existen programas con condiciones especiales para compradores VIS y NO VIS.
Leasing habitacional: este modelo permite que una persona habite el inmueble pagando un canon mensual que equivale a una especie de arriendo con opción de compra. Al finalizar el contrato, el comprador puede adquirir la propiedad por un valor residual. Es una opción atractiva para quienes aún no cuentan con la cuota inicial completa, pero desean empezar a habitar su futura vivienda.
Subsidios de vivienda (cajas de compensación y gobierno): en Colombia existen programas como los de la Alcaldía de Bogotá o los subsidios de las cajas de compensación familiar, que otorgan apoyos económicos de hasta 50 salarios mínimos legales vigentes. Estos subsidios pueden cubrir parte de la cuota inicial o del crédito, facilitando el acceso a vivienda a familias con ingresos de hasta 4 SMMLV.

Cesantías como fuente de financiación: las cesantías acumuladas pueden ser utilizadas legalmente para completar la cuota inicial o para amortizar el crédito hipotecario. Esta alternativa resulta particularmente útil cuando se combina con otros recursos como primas, ahorros o ingresos adicionales.
Fondo Nacional del Ahorro (FNA): el FNA ofrece líneas de crédito preferenciales para afiliados que hayan acumulado cesantías con ellos o hayan demostrado disciplina en el ahorro voluntario. Sus tasas son atractivas y el trámite puede incluir beneficios adicionales si se cumple con ciertos requisitos de ingreso o tipo de vivienda.
Fondos de empleados y cooperativas: algunas empresas o cooperativas ofrecen a sus asociados planes de financiación con tasas más bajas, mayor flexibilidad y acompañamiento personalizado. Esta opción es poco conocida, pero muy útil para empleados públicos o privados con trayectoria laboral estable.

Estas alternativas están pensadas para construir patrimonio, fomentar la construcción de vivienda formal y promover el desarrollo urbano, no para reducirlo, como sucede con la hipoteca inversa. Por eso, si tu propósito es comprar vivienda propia, invertir en una segunda propiedad o mejorar tu calidad de vida a largo plazo, lo ideal es elegir un esquema de financiación que te brinde respaldo legal, acceso a beneficios estatales y una oportunidad real de valorización del inmueble.

Diferencias entre hipoteca tradicional e hipoteca inversa

Aunque ambas figuras están relacionadas con el uso de un inmueble como garantía, la finalidad, el perfil del beneficiario y las implicaciones económicas son completamente distintas. Estas son sus diferencias principales:

Finalidad del producto

Hipoteca tradicional: está diseñada para financiar la compra de una vivienda, permitiendo al comprador pagar el valor del inmueble en cuotas a largo plazo.
Hipoteca inversa: tiene como propósito proporcionar ingresos mensuales al propietario de una vivienda, especialmente adultos mayores, utilizando su propiedad como garantía sin venderla de inmediato.

Titularidad y derechos de uso

Hipoteca tradicional: desde el inicio el comprador adquiere la titularidad del inmueble y puede habitarlo, venderlo o hipotecarlo, aunque esté en proceso de pago.
Hipoteca inversa: el propietario mantiene el uso y disfrute de la vivienda, pero cede la nuda propiedad a una entidad financiera, esto significa que al fallecer, el bien ya no será parte de su herencia salvo que los herederos paguen el saldo acumulado.

Edad del solicitante

Hipoteca tradicional: está abierta a cualquier persona mayor de edad con capacidad de endeudamiento y respaldo financiero.
Hipoteca inversa: está dirigida exclusivamente a personas mayores (usualmente desde los 65 años en adelante), propietarias de un inmueble sin deudas y que cumpla con requisitos específicos.

Forma de pago

Hipoteca tradicional: el titular realiza pagos mensuales de capital e intereses a la entidad financiera durante un plazo acordado.
Hipoteca inversa: la entidad financiera paga una renta mensual al propietario hasta que fallezca o decida cancelar anticipadamente, sin que el titular deba realizar pagos.

Destino del bien inmueble

Hipoteca tradicional: el inmueble pasa a ser patrimonio del comprador y puede valorizarse, alquilarse o heredarse sin restricciones.
Hipoteca inversa: el inmueble eventualmente pasa a ser propiedad de la entidad financiera, salvo que los herederos cubran la deuda acumulada más intereses.

Riesgos y compromisos

Hipoteca tradicional: el mayor riesgo es la pérdida del inmueble en caso de incumplimiento en el pago de las cuotas.
Hipoteca inversa: el riesgo recae en el valor que se entrega en vida frente al valor real del inmueble, lo que puede afectar el patrimonio heredable y no siempre representa un beneficio justo para la familia del propietario.

En síntesis, la hipoteca tradicional es un instrumento para adquirir y construir patrimonio, mientras que la hipoteca inversa es una solución temporal para generar ingresos durante la vejez. Por eso, su elección debe responder a los objetivos financieros y familiares de cada persona.

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La hipoteca inversa es solo una de las múltiples alternativas financieras que existen en el mercado. Sin embargo, para quienes están en etapa productiva o buscan consolidar su patrimonio familiar, la compra de vivienda propia a través de un crédito hipotecario tradicional, leasing habitacional o subsidios de vivienda, sigue siendo la decisión más inteligente y segura.

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Artículo tomado de: OIKOS Constructora

martes, 28 de octubre de 2025