¿Cuánto deberías cobrar por arrendar tu casa? Aquí te lo explicamos fácil

 

Descubre cuánto deberías cobrar por arrendar tu casa con una explicación clara y sencilla. Sigue leyendo y fija un precio justo.

¿Estás pensando en arrendar tu casa, pero no sabes cuánto deberías cobrar? ¿Temes quedarte corto y perder ingresos o pasarte y espantar a los posibles inquilinos? Tranquilo, no eres el único. Establecer el canon de arrendamiento correcto puede parecer un reto, pero con la información adecuada y el acompañamiento correcto, puedes hacerlo fácil, legal y rentable.

En esta guía práctica de OIKOS Inmobiliaria, te explicamos paso a paso cómo calcular el arriendo de una vivienda, qué factores influyen en ese precio, cómo afecta la ubicación y el estado del inmueble, y qué dice la ley sobre aumentos. Además, te contamos cómo nuestra inmobiliaria, en conjunto con OIKOS Avalúos, podemos ayudarte a tomar decisiones acertadas y sin margen de error. ¡No dejes de leer!

¿Cómo calcular el canon de arrendamiento en Colombia?

Fijar el precio justo para arrendar tu casa no es tan fácil como decir “le puse tanto porque eso me costó” o “porque el vecino cobra eso”. Hay muchos elementos técnicos, legales y de mercado que deben tenerse en cuenta para garantizar que el canon sea competitivo, acorde con la realidad y atractivo tanto para el propietario como para quien busca la casa, el apartamento o el apartaestudio en arriendo en Bogotá o en cualquier otra ciudad del país.

En Colombia, el canon de arrendamiento puede estimarse siguiendo algunos pasos clave que te permitirán tener una base sólida para empezar. Aquí te explicamos el proceso de forma clara y práctica:

Paso 1: Determina el valor comercial del inmueble

Todo comienza por saber cuánto vale tu propiedad en el mercado actual. No se trata del precio que tú pagaste hace años ni de lo que te gustaría recibir, sino del valor real con base en la zona, el tamaño del inmueble, su estado, sus características y su entorno. Este valor es la referencia principal para establecer un canon justo y legal. Si no sabes cómo calcularlo, puedes recurrir a OIKOS Avalúos. A través de sus servicios de avalúo certificado pueden ayudarte a determinar el precio de venta correcto.

Paso 2: Aplica un porcentaje sobre el valor comercial

Una vez tienes el valor comercial, puedes aplicar un porcentaje estimado para calcular el canon mensual. Como lo establece la Ley 820 de 2003 en su artículo número 18, este canon no debe superar el 1% del valor comercial del inmueble, esto funciona como techo legal. Sin embargo, en el mercado inmobiliario es común encontrar cánones que oscilan entre el 0,5% y el 0,7% del valor del inmueble, según el nivel de demanda, el estado del bien y la ubicación. Es importante no pasarse ni quedarse corto: si cobras de más, puedes tardar meses en conseguir un inquilino; si cobras de menos, podrías comprometer tu rentabilidad.

Paso 3: Ajusta según las características del inmueble

¿Tu casa tiene garaje privado? ¿Cuenta con remodelaciones recientes? ¿Está dentro de un conjunto con seguridad, zonas verdes o zonas comunes atractivas? Todo eso suma. A mayor número de beneficios y mejores acabados, mayor puede ser el canon. Por el contrario, si el inmueble está en mal estado, necesita mantenimiento o presenta fallas estructurales o funcionales, deberás ajustar el valor a la baja para que sea competitivo.

Paso 4: Compara con otras ofertas similares en la zona

Haz un recorrido por portales inmobiliarios o directamente en el portafolio de OIKOS Inmobiliaria, para revisar cuánto se está cobrando por casas similares a la tuya en la misma zona. Esta comparación te dará un marco real del comportamiento del mercado y te permitirá evitar cobrar por encima o por debajo de lo que buscan los arrendatarios. Siempre es más estratégico tener el inmueble arrendado con flujo constante que esperar meses por alguien que acepte un precio elevado.

Paso 5: Considera los aspectos legales vigentes

El contrato debe estipular claramente el valor y el plazo del arriendo y respetar las condiciones establecidas en la Ley 820 de 2003. Si no cumples con estas normativas, podrías enfrentarte a sanciones o dificultades legales. Por eso es clave que todo esté claro desde el inicio.

• ¿No quieres hacer este cálculo tú mismo? OIKOS Avalúos lo hace por ti

Sabemos que todos estos pasos pueden parecer un dolor de cabeza si no tienes experiencia en el sector inmobiliario. Por eso, te ofrecemos la oportunidad de emplear también los servicios de OIKOS Avalúos. Por medio de un avalúo certificado, realizado por expertos que analizan tu propiedad, obtienes un informe detallado con el valor real de mercado, tanto de venta como de arriendo. Esta información te permite saber cuánto deberías cobrar por arrendar tu casa de manera objetiva, legal y sustentada.

Y si necesitas más que eso, desde OIKOS Inmobiliaria te acompañamos en todo el proceso de alquiler: desde la promoción de tu inmueble hasta la firma del contrato. Así no solo sabrás cuánto cobrar, sino que contarás con una red de apoyo experta para lograr un arriendo exitoso, sin improvisaciones ni dolores de cabeza.

Factores clave que influyen en el valor del arriendo

Aunque el valor comercial del inmueble es la base para calcular el canon de arriendo, no es el único elemento que entra en juego. Existen múltiples factores que pueden incrementar o disminuir el precio mensual que un arrendatario estaría dispuesto a pagar. Conocerlos es fundamental si quieres establecer un valor competitivo, evitar vacancias prolongadas y garantizar rentabilidad.

A continuación, te contamos cuáles son esos factores que sí o sí debes tener en cuenta antes de definir cuánto cobrar:

• Ubicación del inmueble: la zona donde se encuentra ubicada tu casa es uno de los aspectos que más influyen en su valor. No es lo mismo arrendar un apartamento nuevo en Bogotá en un barrio residencial tranquilo, con buena seguridad y fácil acceso a transporte, que hacerlo en un sector alejado o con alta congestión. Las zonas con mayor valorización, cercanas a universidades, centros empresariales, estaciones de transporte público o centros comerciales, suelen permitir cánones más altos.

• Tamaño y distribución de espacios: la cantidad de metros cuadrados, número de habitaciones, baños y la distribución funcional del inmueble también impactan directamente en el precio. Un diseño eficiente, con espacios amplios, buena iluminación y ventilación natural, resulta mucho más atractivo para el arrendatario.

• Estado general del inmueble: el mantenimiento es clave. Un inmueble recién pintado, con baños y cocina en buen estado, sin filtraciones ni daños visibles, puede arrendarse a un mejor precio. Incluso pequeños detalles como el tipo de pisos, los acabados o las puertas hacen la diferencia entre un canon estándar y uno superior.

• Amenidades o servicios adicionales: si tu casa o conjunto residencial cuenta con parqueadero privado, zonas comunes, vigilancia 24/7 o servicios compartidos como gimnasio o terraza, eso le da un valor agregado que puede justificar un canon más alto. Los arrendatarios valoran la seguridad, el confort y los beneficios extra que les ofrezca el lugar donde vivirán.

• Oferta y demanda del mercado local: el comportamiento de la demanda también pesa. En sectores donde hay escasez de inmuebles para arrendar, los precios suelen subir. En cambio, en zonas con alta oferta, la competencia obliga a mantener precios más conservadores. Por eso es clave hacer un análisis puntual de tu entorno y no basarte únicamente en lo que cobran en otras ciudades o barrios.

Impacto de la ubicación en el precio del alquiler

Puedes tener una casa con acabados modernos y una excelente distribución, pero si está lejos de servicios, transporte o zonas de interés, será más difícil de arrendar y su canon será menos competitivo. La ubicación afecta no solo el valor económico, sino también la percepción de calidad de vida que tendrá el arrendatario. Descubre a continuación cómo influye este factor en el valor del arriendo de las casas o apartamentos y por qué debes prestarle especial atención:

1. Accesibilidad y conectividad: las zonas bien conectadas con el sistema de transporte público, en especial con estaciones de TransMilenio o principales avenidas, tienden a ser más apetecidas. Esto se traduce en una mayor demanda y, por ende, en la posibilidad de establecer un canon más alto. También influye si hay fácil acceso a vías secundarias, ciclorutas o paraderos cercanos.

2. Cercanía a zonas comerciales y servicios: estar cerca de supermercados, centros comerciales, restaurantes, farmacias o bancos aumenta el atractivo de una propiedad. Las personas valoran poder hacer sus diligencias o compras sin necesidad de recorrer grandes distancias. Esto aplica aún más en ciudades como Bogotá, donde el tráfico puede volverse un reto diario.

3. Proximidad a instituciones educativas y de salud: inmuebles ubicados cerca de universidades, colegios reconocidos u hospitales de referencia también suelen tener una alta demanda. Esto aplica tanto para familias como para estudiantes o profesionales jóvenes que buscan practicidad.

4. Entorno seguro y tranquilo: la percepción de seguridad en el sector también incide directamente en el valor del arriendo. Barrios con baja tasa de criminalidad, buena iluminación pública y presencia de vigilancia (ya sea comunitaria o privada) son mucho más atractivos y permiten cobrar cánones más altos sin mayor resistencia.

5. Potencial de valorización del sector: algunas zonas de Bogotá están en constante desarrollo urbanístico, lo cual incrementa su valor año tras año. Sectores como Fontibón, Suba, Engativá o el centro internacional están viendo crecer su infraestructura, movilidad y proyección comercial, esto permite que los inmuebles arrendados allí tengan mayor rentabilidad a futuro.

¿Cómo influye el estado y la antigüedad del inmueble?

Si bien el precio del arriendo está muy influenciado por el entorno y la ubicación, el estado físico de la propiedad y su antigüedad también pueden marcar una gran diferencia en cuánto puedes cobrar. Para un arrendatario, es clave:

• Estado de conservación: un inmueble recién pintado, con grifería en buen estado, puertas firmes y sin problemas visibles de humedad, genera confianza inmediata. Por el contrario, paredes desgastadas, baños viejos o una cocina que requiere arreglos restan atractivo y pueden bajar el canon considerablemente.

Los arrendatarios buscan un espacio donde no tengan que “arreglar nada”, donde puedan instalarse sin complicaciones ni gastos adicionales. Por eso, una inversión mínima en mantenimiento y presentación puede convertirse en una ventaja competitiva que justifique un precio más alto.

• Remodelaciones y acabados modernos: las propiedades que han sido renovadas o modernizadas suelen destacar sobre el resto. Si el baño fue remodelado, si los pisos son nuevos, si la cocina tiene diseño abierto o mobiliario actualizado, el inmueble se vuelve más deseable. Estos elementos elevan la percepción de calidad y permiten negociar un canon más alto sin resistencia.

En muchos casos, un inmueble con varios años de antigüedad puede competir en precio con uno nuevo si ha sido adecuadamente intervenido y se presenta en óptimas condiciones.

• Antigüedad: aunque no es una regla estricta, los inmuebles con más de 15 o 20 años tienden a tener cánones más bajos, especialmente si no han sido remodelados. Sin embargo, hay excepciones: algunas casas o apartamentos en arriendo antiguos están en conjuntos bien conservados, con arquitectura destacada o ubicación privilegiada, y siguen siendo altamente demandados.

Lo importante no solo es fijarse en la edad del inmueble, sino también en el nivel de mantenimiento, modernización y funcionalidad que ofrece. Antigüedad no siempre es sinónimo de deterioro, pero sí implica prestar mayor atención a las condiciones estructurales y estéticas.

¿Qué dice la ley sobre el aumento y fijación del canon?

Si eres propietario, probablemente te has preguntado cuánto puedes subir el arriendo este año. Aunque muchos creen que el valor del canon se ajusta libremente según la inflación o necesidades personales, lo cierto es que la Ley 820 de 2003 establece reglas claras para proteger tanto a quien arrienda como a quien habita el inmueble.

La norma indica que el canon de arrendamiento puede incrementarse únicamente cuando hayan transcurrido 12 meses desde la firma del contrato o desde el último ajuste realizado. En otras palabras, si no se ha cumplido ese plazo, no es legal modificar el valor del arriendo, sin importar las condiciones del mercado.

Ahora bien, ¿cuál es el tope permitido en 2026? De acuerdo con el IPC (Índice de Precios al Consumidor) del 2025, que fue del 5,1%, ese es el porcentaje máximo autorizado por ley para incrementar el canon de los contratos de vivienda urbana durante este año. Cualquier aumento por encima de ese porcentaje es considerado ilegal.

• Ejemplo sencillo para entender el cálculo

• Si el arriendo era de $850.000, el nuevo canon máximo sería $893.350

• Si era de $1.500.000, podrá subir hasta $1.576.500

• Y si pagaban $2.000.000, el valor autorizado es de hasta $2.102.000

Otros aspectos legales que debes tener en cuenta:

• Como propietario debes notificar por escrito al arrendatario el nuevo valor del canon, usando los canales establecidos para la comunicación.

• El ajuste no es obligatorio al 100% del Índice de Precios al Consumidor. Puedes acordar con el inquilino un aumento menor si lo consideras beneficioso para ambas partes.

• Este límite se aplica únicamente a vivienda urbana. Si estás arrendando un local, oficina, consultorio o bodega, el incremento se rige por lo que se haya estipulado en el contrato entre las partes.

• Si haces un aumento por encima de lo permitido y el arrendatario presenta una queja ante las autoridades de control, podrías enfrentarte a sanciones económicas.

¿Listo para arrendar con tranquilidad y respaldo? Cuenta con OIKOS

Saber cuánto cobrar por el canon de tu casa en arriendo en Bogotá o en cualquier otro lugar no es un cálculo al azar. Si te excedes, puedes espantar inquilinos o enfrentarte a sanciones legales; si te quedas corto, estarás perdiendo rentabilidad mes tras mes. Por eso, en lugar de asumir este proceso en solitario, confía en un equipo que lo hace todos los días y lo hace bien.

Desde OIKOS Avalúos, ponemos a tu disposición peritos certificados que analizan el valor real de tu inmueble con base en criterios técnicos, ubicación, estado y dinámica del mercado, para que tengas total claridad sobre el canon que puedes fijar.

Y si lo que buscas es delegar todo el proceso de promoción, filtro de interesados, contratos, recaudo, seguimiento y gestión de pagos, en OIKOS Inmobiliaria te ofrecemos un acompañamiento integral. Publicamos tu inmueble en los portales más relevantes, lo mostramos a posibles arrendatarios, redactamos los contratos conforme a la ley y te ayudamos a arrendar sin complicaciones ni imprevistos. 

Con nosotros, tú decides cuánto involucrarte y cuánto dejar en nuestras manos expertas en arriendo en Colombia. ¡Contáctanos hoy mismo y comienza a arrendar con seguridad, rentabilidad y respaldo!

Artículo tomado de: OIKOS Inmobiliaria