Guía definitiva sobre los avalúos catastrales: ¿en qué se diferencian de los comerciales?

 

Descubre qué son los avalúos catastrales, en qué se diferencian de los comerciales y cómo influyen en impuestos y decisiones inmobiliarias.

Entender el valor real de una propiedad es clave para tomar decisiones acertadas, ya sea que busques vender, arrendar, declarar impuestos o actualizar información ante entidades oficiales. En este contexto, los avalúos catastrales suelen confundirse con los avalúos comerciales, aunque cada uno cumple funciones distintas y tiene impactos diferentes sobre tu patrimonio.

En esta guía de OIKOS Avalúos te explicaremos qué es un avalúo catastral, cómo consultarlo en línea, qué plataformas están habilitadas y cuáles son los factores que determinan su valor. Además, te mostraremos por qué el avalúo comercial sigue siendo la herramienta más confiable para quienes desean tomar decisiones con base en cifras reales del mercado.

Si quieres entender en qué consisten ambos avalúos para descubrir cuál te conviene según tus objetivos, ¡sigue leyendo esta nota hasta el final!

¿Qué es el avalúo catastral y para qué sirve?

El avalúo catastral es una estimación del valor de un inmueble realizada por la autoridad catastral correspondiente, con base en metodologías estandarizadas y criterios generales aplicables a grandes volúmenes de predios. Este valor no busca reflejar el precio real de mercado, sino establecer una base homogénea para fines administrativos y fiscales, considerando variables como la ubicación, el uso del suelo, el área del terreno y las características constructivas registradas en el catastro.

A partir de esta definición, el avalúo catastral cumple principalmente los siguientes objetivos:

• Servir como base para el cálculo de impuestos, especialmente el del impuesto predial.

• Permitir a las entidades territoriales administrar y actualizar la información de los predios.

• Apoyar la planeación urbana y territorial a nivel municipal o distrital.

• Facilitar el control y el registro de la propiedad inmobiliaria.

• Establecer valores de referencia uniformes para fines estadísticos y administrativos.

• Contribuir a la gestión del suelo y a la formulación de políticas públicas.

Diferencia entre avalúo catastral y avalúo comercial

Aunque ambos tipos de avalúo tienen como propósito estimar el valor de una propiedad, sus enfoques, metodologías y finalidades son completamente distintos. Conoce a continuación algunas de sus principales diferencias:

• Finalidad del avalúo: el avalúo catastral se utiliza con fines fiscales y administrativos. Sirve como base para calcular el impuesto predial y otros cobros relacionados con el uso del suelo. En contraste, el avalúo comercial tiene un enfoque de mercado y se emplea para conocer el valor real de venta o renta de un inmueble en condiciones normales de oferta y demanda.

• Entidad que lo realiza: el avalúo catastral es emitido por entidades públicas como el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) o las autoridades catastrales locales. Por su parte, el avalúo comercial debe ser elaborado por un perito avaluador certificado, como los que hacen parte del equipo técnico de OIKOS Avalúos, que cuenta con expertos acreditados y décadas de experiencia en el sector inmobiliario.

• Frecuencia de actualización: el valor catastral no se actualiza con frecuencia. En algunos municipios puede mantenerse igual durante años, generando una gran distancia frente al valor real del inmueble. En cambio, el avalúo comercial refleja el valor actualizado del mercado, ajustado a condiciones recientes del sector y características específicas del inmueble.

• Precisión en el valor del inmueble: el avalúo comercial es más preciso y detallado, ya que incluye análisis de oferta y demanda, entorno, estado del inmueble, usos del suelo, entre otros factores. El avalúo catastral, en cambio, es más general, estandarizado y no siempre refleja la realidad económica del predio.

• Valor estimado del inmueble: en la mayoría de los casos, el avalúo comercial arroja un valor entre un 30% y un 60% superior al catastral, dado que considera la dinámica del mercado. Esta diferencia puede ser aún mayor en zonas de alta valorización o con alta demanda inmobiliaria.

• Aplicación en trámites: el avalúo catastral es requisito en trámites como la liquidación del impuesto predial, estratificación y algunos procesos notariales. Por su parte, el avalúo comercial es indispensable para compraventas, herencias, sucesiones, procesos judiciales, seguros, créditos hipotecarios y mucho más.

Plataformas oficiales para la consulta catastral

En Colombia, existen entidades autorizadas para administrar y ofrecer el acceso a la información catastral de los predios urbanos y rurales. Estas plataformas, de las que te hablaremos a continuación, permiten consultar datos como el número predial, nomenclatura, área construida, tipo de uso y avalúo catastral vigente:

• Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC): es la entidad central encargada de la gestión catastral a nivel nacional. Su plataforma https://www.igac.gov.co y su tienda virtual permiten solicitar certificados catastrales, revisar avalúos y acceder a información predial.

• Catastro (Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital): para predios ubicados en Bogotá, por ejemplo, la consulta se realiza a través del sitio oficial de Catastro Bogotá https://www.catastrobogota.gov.co, donde también se puede revisar información georreferenciada, descargar certificados y gestionar rectificaciones.

Estas dos plataformas son las fuentes principales y confiables para consultar la información catastral en el país. Utilizarlas garantiza el acceso a datos oficiales y actualizados.

¿Cómo consultar el avalúo catastral en línea?

Si quieres conocer el valor básico registrado de un predio, puedes descargar el Certificado Catastral Nacional. Este documento contiene datos clave como el avalúo catastral, área del terreno, mejoras, ubicación, nomenclatura oficial, entre otros. A continuación, te compartimos el paso a paso del procedimiento general para obtener el documento en línea:

1. Accede a la tienda virtual del IGAC: ingresa al sitio web oficial: https://tiendavirtual.igac.gov.co desde un navegador con ventanas emergentes habilitadas.

2. Ubica la sección: dentro del portal, haz clic en la pestaña Certificados y servicios y selecciona Certificados catastrales para continuar.

3. Regístrate o inicia sesión: si no tienes una cuenta creada, deberás registrarte con tus datos personales. Si ya tienes una, inicia sesión directamente.

4. Inicia una nueva solicitud: una vez dentro del sistema, elige la opción Nueva solicitud y selecciona Certificado Catastral Nacional como el tipo de certificado requerido.

5. Indica el destino del certificado: debes especificar para qué trámite necesitas el documento. Esto puede ser para fines informativos, legales, comerciales, entre otros.

6. Diligencia la información del predio: si ya tienes predios registrados a tu nombre, el sistema los mostrará automáticamente. En caso contrario, podrás ingresar manualmente los datos del inmueble.

7. Realiza el pago correspondiente: procede a realizar el pago del certificado. Asegúrate de tener las ventanas emergentes habilitadas para que se cargue la pasarela de pago sin inconvenientes.

8. Espera la validación y descarga el documento: después de confirmar el pago, espera aproximadamente diez minutos y vuelve a ingresar al sistema. Desde la sección Todas mis solicitudes, podrás validar la información del certificado. Si los datos son correctos, apruébalos y descarga el documento.

- Requisitos y datos necesarios para la consulta

Antes de iniciar el proceso de consulta o solicitud del avalúo catastral en línea, es fundamental contar con cierta información del predio. Estos datos permiten identificar el inmueble de manera precisa dentro del sistema y evitar inconsistencias o rechazos durante el trámite. Descubre algunos de los requisitos más importantes a continuación:

• Número predial nacional o local: este es el identificador único del inmueble dentro del sistema catastral. Es indispensable para realizar la mayoría de las consultas.

• Dirección o nomenclatura del predio: en caso de no contar con el número predial, algunos sistemas permiten buscar por dirección exacta o aproximada.

• Nombre del propietario o poseedor: en ciertos certificados puede requerirse la verificación del titular del predio para completar la solicitud.

• Documento de identidad del solicitante: ya sea persona natural o jurídica, se debe registrar con número de cédula o NIT según corresponda.

• Correo electrónico activo: es fundamental contar con un correo actualizado, ya que por este medio se reciben notificaciones, comprobantes y enlaces de descarga del certificado.

Factores que determinan el valor catastral

El avalúo catastral de un inmueble no es un cálculo arbitrario: es una valoración técnica que parte de diversos elementos físicos, económicos y normativos relacionados con el predio. Estos son los factores clave que influyen en su determinación:

• Ubicación del inmueble: la zona donde se encuentra el predio influye significativamente. Las áreas con buena accesibilidad, cercanía a centros urbanos o servicios públicos suelen tener un mayor valor catastral.

• Área del terreno y construcción: el tamaño total del lote, así como los metros cuadrados construidos, inciden directamente en el cálculo del avalúo. A mayor dimensión, mayor será el valor registrado.

• Uso del suelo: las características del suelo y su destinación (residencial, comercial, industrial, etc.) afectan el valor estimado. Un predio con uso comercial, por ejemplo, suele tener un avalúo más alto que uno exclusivamente residencial.

• Calidad de las construcciones: el estado de conservación, los materiales empleados y la antigüedad de las edificaciones son factores que el catastro considera al momento de valorar.

• Normatividad municipal: algunas regulaciones específicas del municipio o ciudad pueden incidir en el avalúo, como los planes de ordenamiento territorial (POT) o restricciones de uso.

Aunque el avalúo catastral de un predio tiene limitaciones frente al valor real de mercado, su cálculo sigue criterios técnicos estandarizados definidos por las autoridades territoriales y nacionales.

Importancia del avalúo para impuestos y trámites

Tener un avalúo actualizado, ya sea catastral o comercial, es fundamental para gestionar adecuadamente tus obligaciones tributarias, trámites legales y decisiones patrimoniales. A pesar de que ambos avalúos cumplen funciones diferentes, su influencia en la vida financiera y legal de una persona o empresa es innegable. A continuación te explicamos más en detalle su importancia:

• Determinación de impuestos prediales: el avalúo catastral es la base que utilizan las entidades municipales para calcular el impuesto predial. Si este valor está desactualizado o presenta inconsistencias, podrías terminar pagando más de lo que corresponde o, por el contrario, enfrentar sanciones por subdeclaración si se descubre una diferencia sustancial con el valor real.

• Soporte en trámites notariales y registros: muchos procesos ante notarías, como la compraventa de un inmueble, una sucesión o una partición de bienes, requieren un soporte de valor. Aunque el avalúo catastral puede ser útil para trámites administrativos, el avalúo comercial brinda una visión más realista y sólida, especialmente cuando se requiere una estimación ajustada al mercado.

• Base para declaraciones patrimoniales: al presentar tu declaración de renta o el impuesto al patrimonio, debes reportar el valor de tus inmuebles. Si usas el avalúo catastral como referencia, podrías subestimar el valor real, esto implica riesgos tributarios. Por ello, muchas personas prefieren respaldarse con un avalúo comercial, como el que ofrece OIKOS Avalúos, para declarar con mayor exactitud y evitar cuestionamientos por parte de la DIAN.

• Evaluación en procesos jurídicos: cuando se trata de sucesiones, divorcios o disolución de sociedades, contar con una valoración confiable es determinante para una distribución justa de bienes. En estos escenarios, el avalúo comercial tiene mayor peso legal y técnico.

• Negociación y fijación de precios: si estás considerando vender, comprar o arrendar una propiedad, el valor catastral no te dará una cifra realista del comportamiento del mercado. Aquí es donde un avalúo comercial se convierte en tu mejor herramienta para tomar decisiones bien informadas, con datos precisos y argumentos sólidos.

En pocas palabras, ambos avalúos cumplen funciones complementarias: mientras el catastral es una herramienta tributaria básica, el comercial aporta una valoración técnica y detallada, alineada con la realidad del mercado. Por eso, cuando el trámite requiere precisión, actualización o soporte legal, la mejor elección es solicitar un avalúo profesional certificado, como los que realiza OIKOS Avalúos.

¿Necesitas una valoración precisa y profesional? Confía en OIKOS Avalúos

Contar con información confiable sobre el valor de tus inmuebles no es un lujo, es una necesidad. Ya sea que estés ajustando el avalúo catastral, enfrentando un trámite notarial o preparando la venta de una propiedad, tener un avalúo comercial certificado te da seguridad, respaldo técnico y argumentos sólidos ante cualquier entidad.

En OIKOS Avalúos contamos con años de experiencia en el sector inmobiliario. Nuestros peritos expertos te entregan informes detallados, basados en análisis técnicos y en el comportamiento real del mercado. Evaluamos todo tipo de inmuebles: viviendas, oficinas, locales, bodegas y también realizamos avalúos especializados para centros comerciales, hoteles, clínicas y más.

No tomes decisiones basadas en suposiciones o cifras desactualizadas. Solicita tu avalúo en Colombia con nosotros y accede a un servicio profesional, ágil y con total respaldo.

Artículo tomado de: OIKOS Inmobiliaria