Los avalúos inmobiliarios son muy útiles a la hora de adquirir información sobre el valor real de una propiedad, por eso, si está pensando en sacar uno, le contamos cuál es el procedimiento que debe seguir y le aclaramos algunas dudas.
Existen muchas razones para realizar avalúos inmobiliarios, entre ellas, comprar, vender, establecer un canon arrendatario, adquirir una hipoteca u otras garantías y para declaraciones de renta, entre otros. Si se pregunta cómo saber el valor comercial de una propiedad, los avalúos son la respuesta.
Los avalúos comerciales precisan cuánto puede llegar a costar un inmueble en el mercado inmobiliario. Son herramientas bastante útiles para fijar el precio de la venta o el arriendo sin cometer errores y realizar un negocio justo para ambas partes.
Cuando piensa en los avalúos pueden existir interrogantes que vienen a la mente como: ¿Cómo deben ser los avalúos inmobiliarios?, ¿Qué información debo recibir en el documento?, ¿Quién es la entidad encargada de avaluar mi propiedad? A continuación le presentamos una guía completa que resolverá todas sus dudas sobre cómo se realiza un avalúo inmobiliario.
¿Quién es la persona indicada para avaluar su inmueble?
En primera instancia, lo más importante es acudir a las personas especializadas en el tema, por lo general son las inmobiliarias las que cuentan con el personal indicado para llevar a cabo un avalúo. Quienes lo realizan son llamados peritos avaluadores y deben estar inscritos en el Registro Nacional de Avaluadores. Son solo los que se encuentran autorizados por esta entidad quienes cuentan con el aval y conocimiento sobre cómo hacer un avalúo de una casa, apartamento o cualquier inmueble en Colombia y pueden dar un valor acertado y respaldado por la institucionalidad.
¿Qué factores se deben considerar para que el avalúo sea correcto?
Para que el perito pueda determinar el valor más aproximado de la propiedad en los avalúos comerciales debe conocer las características básicas del inmueble, dentro de las que se encuentran:
• La antigüedad y el estado físico actual
• El tamaño, el área construida y el estrato del sector en el que está ubicado
• Los servicios públicos con los que cuenta
• La distribución del espacio (cuántas habitaciones, baños, patios, balcones o estudios tiene)
• El sector, las proyecciones de desarrollo, las especificaciones y los inmuebles de la zona
• Proyecciones a futuro de la posible depreciación o valorización del sector
• Un estudio del mercado en la zona, al realizar una comparación con otros bienes en venta y arriendo.
Para el caso de los avalúos certificados, es indispensable que el avaluador visite el inmueble para constatar lo descrito, la información entregada y el estado de la propiedad, dado que este tipo de documento requiere de una evaluación profunda.
¿Cómo deben entregarle el informe del avalúo?
Cuando el perito realiza la inspección del inmueble, o el estudio de mercado (en el caso de los avalúos de Bogotá en línea) debe entregarle un documento firmado que debe contener la siguiente información:
• Una carta de presentación con la dirección del inmueble, el propósito del avalúo, y firmada por el perito y por el Registro Nacional de Avaluadores
• Una descripción general de la propiedad que se avalúa con los datos básicos
• Una descripción detallada del lugar, el sector y el contexto del mismo
• Descripción general de la distribución y estado actual del inmueble
• El avalúo comercial
• El registro fotográfico
• La metodología y la bibliografía utilizada para realizar el avalúo
El informe debe ser entregado en físico por escrito solo al solicitante, ya que tiene carácter privado. Además, para que sea válido debe estar firmado por el avaluador. Recuerde que los avalúos tienen por lo general una vigencia de 6 a 12 meses, pues la dinámica del mercado hace fluctuar constantemente los precios de las propiedades con el tiempo.
¿Cómo debe realizarse la solicitud del avalúo?
Una vez haga contacto con nuestros peritos expertos en avalúos comerciales, usted deberá tener la siguiente lista de documentos:
• En caso de su existencia: copia de la cédula catastral.
• Identificación completa de la propiedad con dirección y descripción de linderos.
• Copia del plano de la propiedad donde estén indicadas las áreas, mejoras y construcciones.
• Copia del certificado de libertad y tradición en la que se especifique una fecha de expedición que no supere los tres meses.
• Copia de la reglamentación urbanística vigente.
• En caso de su existencia: copia de la escritura donde fue construida la propiedad horizontal.
Con base en estos documentos es que los expertos pueden comenzar a evaluar las condiciones de su inmueble para entregarle la información y precio más acertado en un documento certificado.
Modalidades para solicitar el avalúo
En OIKOS Inmobiliaria realizamos avalúos de las siguientes tres formas:
• Visita de un inspector: la posibilidad de que uno de nuestros avaluadores visite su inmueble de forma física aún es posible. Radicamos todos los documentos ante el Gobierno Nacional y la Alcaldía de Bogotá para operar con todos los protocolos de bioseguridad para los inspectores y para usted.
Un avaluador se dirigirá hasta su inmueble – usando careta, tapabocas, guantes, y gel antibacterial – y realizará la inspección, posteriormente usted obtendrá su avalúo firmado y certificado.
• Inspecciones virtuales: para ello, solo necesitará tener un celular o dispositivo portátil con cámara, con conexión a internet y con la aplicación Zoom o Hangouts Meet de Google descargada. De esta forma, el avaluador lo guiará a través de la videollamada para inspeccionar la propiedad.
Como los avalúos comerciales certificados en Colombia requieren de documentos que certifiquen la inspección, la videollamada será grabada y quedará como evidencia de la visita. Adicionalmente, a través de una declaración juramentada y la ubicación georreferenciada se certificará que el inmueble corresponde al que aparecerá en el avalúo.
Nota: No aplica para todos los casos, inmuebles atípicos (ej. rurales, inmuebles muy grandes) donde se encuentre información que merezca un estudio más profundo tendremos la opción de avalúo con visita.
• Avalúo sin inspección: si tiene una propiedad a la que no puede ir (por aislamiento u otros factores) para recibir al avaluador ni para realizar la inspección virtual, aún puede obtener el avalúo de su bodega, oficina o local comercial. Al cumplir con protocolos formales y firmar una declaración juramentada usted recibirá su avalúo y una vez usted pueda mostrarnos su propiedad el avaluador completará la inspección.
¿A qué inmuebles se les puede realizar un avalúo?
Los avalúos comerciales pueden ser realizados a propiedades que van desde casas y apartamentos hasta oficinas y bodegas. Estos pueden estar ubicados en zonas rurales o urbanas.
El tiempo estipulado para realizar un avalúo dependerá de diferentes factores como características de la propiedad y empresa avaluadora o perito que elija para este servicio. El tiempo estimado es de 3 a 4 días (después de la inspección) para que todo el informe esté listo, a menos que sea necesaria información extra, los días podrían variar.
¿Puedo realizar el avalúo yo mismo?
Si se pregunta cómo se realiza el avalúo de una casa o apartamento con el objetivo de realizarlo usted mismo, ya sea para ahorrarse el trabajo y costos, debe tener en cuenta que va a tener problemas.
Por un lado, se tratará de un estudio no válido que no puede utilizarse de forma legítima para ejercer cualquier acción comercial con su inmueble. Además, no obtendrá un resultado exacto o real, debido a que los avaluadores son los únicos que tienen la experticia y el conocimiento necesario para poderle dar un valor que corresponda a la realidad del mercado y de las características de su bien.
Todo esto sin contar que, en el escenario más negativo, hacer un avalúo con una persona no certificada puede incurrir en acciones legales.
¿Qué debe contener un avalúo?
Los avalúos comerciales se realizan en diferentes pasos que permiten dar cuenta de varios aspectos como la localización del inmueble, metros cuadrados, tiempo de uso, calidad de los acabados, el mantenimiento del bien, entre otros. De un terreno se revisa en dónde está ubicado geográficamente, si es urbano, los metros cuadrados y la densidad para construcción, limitaciones y altura.
En general, deben contener una descripción muy completa del inmueble, tanto de la parte física, como de la zona de ubicación y su situación jurídica. Además, deben ser claros en aspectos como la reglamentación urbanística, referencias de los servicios públicos, condiciones del lugar donde se haya construido y datos particulares de cada inmueble.
Métodos básicos para realizar avalúos inmobiliarios
1• Comparación de mercado
Los análisis comparativos de mercado son procedimientos mediante los cuales los avaluadores analizan un bien en función de otros inmuebles que tengan características similares en la misma zona de referencia. El objetivo de este estudio es saber qué tan atractivo y competitivo es un inmueble en una área geográfica determinada y en relación a otros bienes parecidos.
2• Método de renta
Consiste en aplicar un porcentaje de utilidad del valor comercial del inmueble en condiciones de usos, sin tener en cuenta valorizaciones e inflación y equiparandola con tasas reales de interés bancario.
3• Costos de reposición
Se realiza en edificaciones deterioradas. Además, se calcula el valor teniendo en cuenta el costo de la reconstrucción del bien.
Beneficios de los avalúos en línea
Hace unos años, solicitar un avalúo comercial suponía una labor tardía y compleja, que llevaba a que muchos los realizaran por su cuenta, arrojando valores erróneos y reparticiones poco equitativas. La llegada de los avalúos de inmuebles en línea ha traído solución a este tipo de problemas, permitiendo realizar este proceso de una forma cómoda, rápida y sencilla, ofreciendo los beneficios que le contamos a continuación.
• Es una herramienta versátil
Los avalúos por internet constan de un informe técnico que determina el valor comercial de un inmueble. Este informe contiene numerosos detalles de la propiedad como materiales de construcción, la antigüedad del inmueble, su conservación, ubicación, regulación urbanística, referencias de los servicios públicos o condiciones del inmueble y del sector, entre otros. Al obtener esta información, usted podrá utilizarla no sólo para comprar o vender una propiedad, sino también para arrendar, hipotecar o inclusive para declarar renta.
• Puede solicitar avalúos desde su casa u oficina
Si hay una sensación que despierta confort es el no tener que hacer fila para realizar un proceso. Eso es precisamente lo que le ofrecen los avalúos en línea, la posibilidad de tramitarlos desde la comodidad de su hogar o su oficina, en unos pocos y sencillos pasos. Realizar avalúos de apartamentos en línea le permitirá ahorrar tiempos y costos a la hora de obtener el valor de este u otro tipo de inmueble.
Artículo tomado de: OIKOS INMOBILIARIA
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