La garantía en vivienda nueva cubre defectos estructurales, acabados y sistemas durante un periodo definido, asegurando respaldo para los propietarios.
¿Si no sabes cuáles son tus derechos como comprador en caso de defectos o fallas en el inmueble o no conoces los plazos y condiciones que cubre la garantía de una propiedad nueva? ¡Necesitas leer este artículo de OIKOS Constructora! A lo largo de esta nota, te explicaremos todo lo que necesitas saber sobre las garantías en la construcción de vivienda nueva, desde su marco legal hasta los factores que podrían hacerte perder este valioso beneficio. Así que, ¡alista lápiz y papel y toma nota!
¿Cómo funciona la garantía en los inmuebles nuevos?
Esta garantía está diseñada para proteger a los compradores y garantizar que las viviendas adquiridas cumplan con estándares de calidad, seguridad y funcionalidad. Este sistema de protección se basa en un marco normativo robusto que incluye el Estatuto del Consumidor, el Código Civil y la Ley de Vivienda Segura (Ley 1796 de 2016). Conoce más en profundidad cómo opera esta garantía desde el punto de vista legal y práctico a continuación:
1. Protección de los derechos del consumidor
El Estatuto del Consumidor es la columna vertebral de las garantías en Colombia y, aunque aplica a diversos bienes y servicios, tiene disposiciones específicas para los bienes inmuebles. Este estatuto establece que los consumidores tienen derecho a productos, en este caso, viviendas, que sean útiles, seguros, de calidad y aptos para su propósito. Si el inmueble presenta defectos de fabricación, problemas de calidad o incumple las especificaciones prometidas, el comprador tiene derecho a exigir:
- Reparación de los daños: esto aplica cuando los defectos son corregibles, como problemas en acabados, puertas o ventanas.
- Reemplazo del inmueble: en casos excepcionales, como defectos graves que comprometan la habitabilidad.
- Devolución del dinero: si las fallas son tan significativas que no permiten cumplir con el objetivo de la compra.
Este estatuto también obliga a los constructores a responder de manera oportuna y eficiente ante cualquier reclamo relacionado con la garantía.
2. Defectos ocultos y su tratamiento legal
El Código Civil Colombiano añade un nivel de protección adicional al regular los defectos ocultos. Según este cuerpo normativo, los vendedores de inmuebles están obligados a responder por los defectos no visibles que afecten gravemente el uso o el valor de la propiedad. Por ejemplo:
- Si un inmueble tiene problemas en su cimentación o filtraciones que no fueron evidentes al momento de la compra, el comprador puede reclamar.
- En caso de pérdida total del inmueble debido a un defecto oculto conocido por el vendedor, este último debe indemnizar al comprador por los daños y perjuicios.
Esto refuerza la importancia de realizar una inspección exhaustiva antes de la compra y de documentar cualquier problema detectado posteriormente.
3. Garantía decenal de estructura
Uno de los aspectos más relevantes de la Ley de Vivienda Segura es la garantía decenal, que asegura la estabilidad estructural del inmueble durante diez años. Este tipo de garantía es particularmente importante para edificaciones como apartamentos y casas, pues cubre problemas que podrían surgir en los cimientos, columnas o elementos estructurales esenciales.
La garantía decenal tiene las siguientes características clave:
- Duración de 10 años: este plazo inicia desde el momento de entrega del inmueble.
- Cobertura estructural: protege contra fallas que puedan poner en riesgo la seguridad de los habitantes, como grietas importantes o colapsos parciales.
- Obligación del constructor: los constructores deben realizar las reparaciones necesarias o, en casos extremos, la reconstrucción de elementos afectados.
Esta garantía resalta la importancia de verificar la reputación del constructor y asegurarse de que cumpla con estándares de calidad exigentes.
¿En qué casos aplica la garantía?
Los principales aspectos que cubre esta garantía son:
a. Defectos estructurales
Estos incluyen problemas que comprometan la estabilidad, seguridad o funcionalidad del inmueble, tales como:
- Grietas significativas: no se trata de fisuras superficiales, sino de grietas que puedan indicar problemas graves en los muros, columnas o cimientos.
- Problemas en los cimientos: fallas en la cimentación que afecten la capacidad del inmueble para soportar cargas o que pongan en riesgo su estabilidad a largo plazo.
- Desplazamientos estructurales: movimientos o deformaciones que puedan comprometer la seguridad de la edificación.
Este tipo de problemas son cubiertos durante el periodo de la garantía decenal, asegurando que el inmueble sea habitable y cumpla con las normas de construcción establecidas.
b. Deficiencias en los acabados
Los acabados son el rostro visible del inmueble y deben cumplir con los estándares de calidad prometidos. La garantía cubre defectos relacionados con:
- Pintura: desprendimientos, manchas o irregularidades en las superficies pintadas que afecten la estética del inmueble.
- Pisos y enchapes: baldosas mal instaladas, rotas o que presenten desajustes relevantes con el tiempo.
- Carpintería y accesorios: problemas en puertas, closets, ventanas, grifería o accesorios que no funcionen correctamente o presenten acabados defectuosos.
Estos aspectos están protegidos por un periodo de un año desde la entrega del inmueble, y es responsabilidad del constructor realizar las reparaciones necesarias.
c. Problemas en bienes comunes
En inmuebles bajo régimen de propiedad horizontal, como conjuntos residenciales y edificios de apartamentos, la garantía también aplica a las áreas comunes. Estas incluyen:
- Elementos esenciales: ascensores, escaleras y pasillos que presenten fallas de funcionamiento o defectos que afecten su uso seguro.
- Sistemas de soporte: infraestructuras como sistemas hidráulicos, eléctricos o de evacuación de aguas, cuya falla podría impactar a todos los propietarios.
- Áreas recreativas y espacios comunes: zonas como parques infantiles, salones comunales y piscinas que presenten defectos o no cumplan con lo prometido en los planos o especificaciones iniciales.
En estos casos, la empresa constructora está obligada a realizar las reparaciones necesarias para garantizar el buen funcionamiento de estas áreas.
Factores que pueden provocar la pérdida de la garantía de un inmueble
Aunque la garantía inmobiliaria es un derecho diseñado para proteger a los compradores de proyectos de vivienda nueva, su aplicación está sujeta a ciertas condiciones. El incumplimiento de estas puede dar lugar a la pérdida de este beneficio. A continuación, te detallamos las circunstancias más comunes que pueden invalidar la garantía:
1. Conocimiento previo de defectos ocultos
Si el comprador estaba al tanto de defectos ocultos en el inmueble antes de la adquisición, pierde el derecho a reclamar bajo la garantía. Esto incluye situaciones como:
- Defectos reportados en un informe de inspección: si durante el proceso de compra se realizaron evaluaciones técnicas que identificaron problemas y el comprador aceptó adquirir la vivienda en esas condiciones, no podrá reclamar después.
- Aceptación explícita de condiciones: si en el contrato de compraventa se indica que el comprador conoce y acepta los defectos existentes, se elimina la posibilidad de exigir reparaciones futuras.
Por esta razón, es esencial realizar una inspección detallada del inmueble antes de firmar cualquier contrato, documentar los hallazgos y, si es necesario, negociar soluciones con el constructor.
2. Modificaciones no autorizadas
Cualquier cambio o intervención realizada por el propietario que no haya sido autorizada previamente puede invalidar la garantía. Algunos ejemplos incluyen:
- Alteraciones estructurales: derribo de muros, ampliaciones o cambios en elementos de soporte sin autorización técnica.
- Modificaciones en acabados: sustitución de pisos, pintura o instalaciones eléctricas por cuenta del propietario sin contar con la aprobación del constructor.
- Instalación de sistemas adicionales: instalación de techos falsos, divisiones o sistemas de ventilación que puedan afectar la integridad del inmueble.
Estas modificaciones no solo pueden anular la garantía, sino también poner en riesgo la seguridad del inmueble si no se realizan adecuadamente.
3. Desgaste natural o uso inadecuado
La garantía no cubre el deterioro causado por el uso habitual del inmueble o por acciones negligentes del propietario. Entre las situaciones que no aplican están:
- Desgaste por tiempo y uso: fenómenos como decoloración de pintura, pérdida de brillo en pisos o deterioro de muebles integrados debido al paso del tiempo.
- Mal uso de instalaciones: daños ocasionados por la sobrecarga de sistemas eléctricos, mal manejo de griferías o uso indebido de electrodomésticos empotrados.
- Falta de mantenimiento preventivo: no realizar actividades esenciales para conservar el estado del inmueble, como limpiar canaletas, sellar juntas de ventanas o mantener adecuadamente los sistemas hidráulicos.
El comprador debe seguir las recomendaciones del constructor en cuanto a cuidado y mantenimiento del inmueble para evitar problemas.
4. Expiración del periodo de garantía
Cada garantía tiene un plazo de validez específico. Por ejemplo:
- Garantía decenal: aplica exclusivamente a defectos estructurales durante los 10 años posteriores a la entrega del inmueble.
- Garantía de acabados: tiene un periodo más corto, generalmente de un año desde la entrega del inmueble.
Si el propietario no detecta y reporta los problemas dentro de estos plazos, la garantía expirará automáticamente, dejando al propietario sin derecho a exigir reparaciones.
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Artículo tomado de: OIKOS Constructora
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