La guía para realizar un avalúo inmobiliario ofrece un conjunto de procedimientos y criterios técnicos para determinar el valor de una propiedad. ¡Lee más!
En el mercado inmobiliario colombiano, conocer el valor comercial real de un inmueble es crucial para tomar decisiones acertadas. Ya sea que estés pensando en vender tu casa o apartamento, adquirir una propiedad o poner en alquiler tu vivienda, un avalúo comercial inmobiliario te brindará la información precisa que necesitas para mantener a salvo tu dinero y proteger tus intereses. Si no tienes claro cómo se hace el avalúo de una casa, ¡no te preocupes!
En esta nota de OIKOS Avalúos te brindaremos una guía completa con todo lo que debes saber sobre los avalúos inmobiliarios: qué son, cómo funcionan, para qué sirven, quiénes están autorizados para realizarlos y qué aspectos se toman en cuenta para determinar el valor de tu propiedad. ¡No pares de leer!
¿Quién es la persona indicada para avaluar tu inmueble?
En nuestro país, la responsabilidad de realizar un avalúo certificado recae únicamente sobre los peritos avaluadores. Peritos, como los que hacen parte del equipo de OIKOS Avalúos, cuentan con la formación académica, la experiencia práctica y la certificación legal necesaria para determinar el valor justo de una propiedad, basándose en metodologías y estándares técnicos reconocidos por el sector inmobiliario.
Al momento de contratar a estos expertos para conocer el precio de una propiedad, debes asegurarte de que estén vinculados al Registro Nacional de Avaluadores (RNA) y pertenezcan a una empresa inmobiliaria reconocida, como OIKOS Inmobiliaria, que cuenta con todos los permisos para llevar a cabo este tipo de estudios de manera imparcial, profesional y segura.
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¿Qué factores se deben considerar para que el avalúo sea correcto?
La precisión y confiabilidad de un avalúo comercial dependen de la consideración minuciosa de diversos factores que influyen en el valor de la propiedad. Estos elementos se agrupan en tres categorías principales:
1. Características físicas del inmueble
- Se considera el tipo de vivienda (apartamento, casa, etc.), la cantidad de habitaciones y baños, la distribución de los espacios, la presencia de áreas comunes como piscinas, gimnasios o zonas verdes, entre otros.
- Se tiene en cuenta la extensión del área construida y del terreno sobre el que se encuentra la propiedad.
- Se evalúa el estado general del inmueble, incluyendo la calidad de los acabados, la funcionalidad de las instalaciones, la presencia de daños o deterioros y la necesidad de reparaciones o remodelaciones.
- La calidad de los materiales utilizados en la construcción, como los cimientos, la estructura, los acabados y los elementos decorativos, también influyen en el valor del inmueble.
2. Ubicación
- Se analiza la ubicación del inmueble dentro de la ciudad, municipio o región. Se estudia la cercanía a centros urbanos, zonas comerciales, instituciones educativas, centros de salud, vías de transporte y otros puntos de interés.
- Se evalúa el entorno inmediato de la propiedad, incluyendo la seguridad de la zona, la presencia de ruido o contaminación ambiental, la calidad de los servicios públicos y la accesibilidad a medios de transporte.
- Se considera la facilidad de acceso al inmueble por diferentes medios de transporte, como vías públicas, transporte público o rutas de acceso peatonales.
3. Factores extrínsecos de la propiedad
- Se analiza el contexto económico del mercado inmobiliario en la zona donde se encuentra la propiedad, incluyendo la oferta y demanda de inmuebles similares, la tendencia de los precios de venta y la tasa de ocupación.
- Se comparan los precios de venta de propiedades similares en la zona que se han vendido recientemente para establecer un rango de precios de referencia.
- Se evalúa el potencial de desarrollo futuro del sector y del inmueble, considerando la posibilidad de realizar ampliaciones, reformas o cambios de uso del suelo que puedan aumentar su valor.
¿Qué incluye usualmente un informe de avalúo?
Para que un informe de avalúo certificado sea considerado completo y profesional, debe contener la siguiente información:
Información general
- Fecha de realización del avalúo
- Datos de identificación del inmueble
- Datos del propietario
Descripción detallada del inmueble
- Se describe detalladamente las características físicas del inmueble y su estado general.
- Se detalla el entorno inmediato de la vivienda y su accesibilidad a infraestructura vial y a servicios.
Análisis del mercado inmobiliario
- Se analiza la oferta y demanda de propiedades similares en la zona donde se encuentra el inmueble.
- Se presentan comparables de mercado, es decir, información sobre precios de venta de propiedades similares que se han vendido recientemente en la zona.
- Se analizan las tendencias del mercado inmobiliario en la zona, considerando la evolución de los precios de venta, la tasa de ocupación y otros indicadores relevantes.
Metodología de avalúo
- Descripción del método o métodos utilizados para determinar el valor del inmueble.
- Se especifican los criterios y factores que se tomaron en cuenta al aplicar la metodología de avalúo.
Valor comercial del inmueble
- Se presenta la estimación del precio de venta probable del inmueble en el mercado actual, considerando todos los factores analizados en el informe.
- Se explica de manera clara y concisa cómo se llegó a la estimación del precio de venta, incluyendo los razonamientos y cálculos realizados por el perito avaluador.
Anexos
- Se incluyen fotografías del inmueble que muestren su estado actual, tanto del interior como del exterior.
- Se anexan los planos arquitectónicos del inmueble, si están disponibles.
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¿A qué inmuebles se les puede realizar un avalúo inmobiliario?
Los avalúos en Bogotá y en el resto del país pueden realizarse para una amplia gama de propiedades. A continuación, te compartimos una lista detallada de los tipos de inmuebles más comunes que pueden ser objeto de un avalúo:
1. Viviendas (casas, apartamentos, dúplex y lofts).
2. Comerciales (oficinas y locales).
3. Terrenos y avances de obra.
4. Propiedades industriales (fábricas y plantas de producción)
5. Otras propiedades (hoteles, hospitales, colegios, clínicas, teatros, centros comerciales y bodegas, etc.)
Sin embargo, debes tener en cuenta que los tipos de propiedades 3 y 5, se debe llevar a cabo otro tipo de avalúo conocido como avalúo especializado.
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Métodos básicos para realizar avalúos de inmuebles
La determinación del valor de un inmueble es un proceso complejo que requiere del análisis de diversos factores y la aplicación de metodologías especializadas. Los peritos frecuentemente emplean diferentes métodos para realizar un avalúo, dependiendo de las propias características de la propiedad y de las aplicaciones que deseen darle al estudio. Para que puedas comprender un poco más cómo saber el valor comercial de una propiedad, a continuación te describimos tres de los métodos básicos más utilizados en la valuación de propiedades:
1. Método de comparación de ventas: este método se basa en la comparación del inmueble con propiedades similares que se hayan vendido recientemente en la zona. Para ello, se identifican viviendas comparables en cuanto a características físicas, ubicación, entorno y fecha de venta. Se analizan los precios de venta entre ellas y se realizan ajustes para considerar las diferencias existentes entre estas propiedades y el inmueble avaluar.
2. Método de costo: esta técnica estima el valor del activo considerando el costo de reposición, es decir, esto costaría construirlo nuevamente en el mercado actual. Durante el proceso, se determina el costo de los materiales, la mano de obra y los gastos indirectos asociados a la construcción del inmueble y se consideran los precios actuales de mercado para cada uno de estos elementos. Este método es especialmente útil para inmuebles nuevos o con pocos años de construcción.
3. Método de capitalización de renta: con este procedimiento se determina el precio de la propiedad en función de los ingresos que genera o podría generar en el mercado. Para ello, se analiza el potencial de renta del inmueble, considerando factores como el tipo de propiedad, la zona, la demanda de alquileres y las condiciones del mercado inmobiliario. Se calcula el valor presente de los ingresos futuros esperados utilizando una tasa de descuento adecuada.
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¿Puedo realizar el avalúo yo mismo?
Si bien es posible realizar una estimación del valor de tu propiedad por tu cuenta, los expertos recomiendan enfáticamente que contrates a un perito avaluador profesional para obtener un avalúo preciso, confiable y con validez legal. Esto se debe no solo al sinnúmero de ventajas que un avalúo certificado puede ofrecerte a la hora de realizar cualquier transacción inmobiliaria, sino también porque de esta forma evitas correr riesgos como:
1. Poca experiencia y conocimiento: si no sabes cómo se realiza un avalúo inmobiliario o no cuentas con la formación y experiencia para llevar a cabo este estudio, es probable que cometas errores o no consideres todos los factores relevantes que influyen en el valor de la propiedad.
2. Subvaloración o sobrevaloración: una estimación realizada por tu cuenta puede ser inexacta, esto podría generar problemas graves en caso de que necesites el avalúo para una transacción inmobiliaria, un proceso legal o un trámite financiero.
3. Falta de validez legal: tu estimación no tendrá validez legal ante entidades financieras, entidades judiciales u otras instituciones que requieren un avalúo realizado por una compañía avaluadora profesional como OIKOS Avalúos.
¿Necesitas un avalúo? ¡Contáctanos!
En OIKOS Avalúos, contamos con un equipo de peritos avaluadores profesionales altamente capacitados y con amplia experiencia en la realización de avalúos inmobiliarios para todo tipo de propiedades. Ofrecemos un servicio integral, confiable y con validez legal, garantizando la precisión y objetividad del avalúo de tu propiedad. ¿Qué esperas? ¡Contáctanos ahora!
Artículo tomado de: OIKOS Inmobiliaria
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