A la hora de hacer negocios fiduciarios referentes a los títulos del sector inmobiliario, es importante que el inmueble esté asegurado contra riesgos de incendios y terremotos durante la vigencia de la fiducia mercantil.
Debe contar con burzalitización, lo que consiste en transformar el inmueble en título valor, apto para la titularización inmobiliaria, capaz de ser transado en la bolsa de valores, con lo que se le otorga liquidez y un mayor interés comercial al bien, esto constituye la principal ventaja del proceso de titularización. Para llevar a cabo esta transformación es necesario trasladar el inmueble a un patrimonio autónomo fiduciario, para que este lo convierta en unidades bursátiles, es decir títulos inmobiliarios.
Además es importante que cuente con el estudio de la Superintendencia de Valores, pues es este organismo el encargado de reglamentar, controlar, y registrar los títulos; una vez consignados los estudios financieros, jurídicos y económicos y todos los documentos contemplados en la resolución 400 de 1995, se realiza un estudio que puede durar hasta 60 días. Durante este estudio es posible que se soliciten aclaraciones sobre la información presentada en los estudios.
Otro aspecto, no menos importante es la calificación de riesgo; este proceso puede desarrollarse en paralelo con el estudio de la Superintendencia de Valores, ya que básicamente los requisitos son los mismos.
La firma autorizada en Colombia es Duff and Phelps de Colombia. El proceso consiste en examinar el inmueble con la finalidad de conocer su calidad y expectativas de valorización, ubicación y riesgos futuros, para garantizar una inversión rentable.
Se lleva a cabo igualmente un análisis de la estructura del sistema de titularización empleada para determinar si es el más adecuado, también analiza la calidad del emisor y del arrendatario, los flujos futuros, entre otras características importantes. Con toda esta información se clasifica el título según el nivel de riesgo establecido en el estudio.
La emisión, se hace una vez los títulos han sido autorizados y calificados, para lo cual se inscriben en la Bolsa de Valores y se hace la oferta pública, como la mejor opción de inversiones de capital. Así el titulo queda inscrito en el mercado primario y puede llevarse a cabo el proceso de promoción y colocación en el mercado secundario, que es el que le va a otorgar la mayor liquidez al título.
Y por último, la terminación, este es el proceso con el que el inmueble regresa a su estado inmobiliario, cuando el emisor recompra los títulos.
El plazo de redención final de los títulos no debe ser inferior a un año; sin embargo podrán efectuarse amortizaciones parciales a término inferior de un año, siempre que la sumatoria de las mismas no supere el 30% del valor capital del título.
La Superintendencia de Valores podrá autorizar títulos con redención inferior o con amortización parciales que superen el porcentaje mencionado cuando las condiciones particulares del proceso así lo requieran.
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