Proceso para hacer una titularización inmobiliaria

La titularización inmobiliaria es un proceso mediante el cual un inmueble pasa a ser un documento bursátil, por ejemplo un lote, edificios, viviendas, locales comerciales, entre otro. Para llevar a cabo este proceso se debe cumplir con ciertos requisitos en una serie de pasos ordenados.

• Estudio previo:

Debe llevarse a cabo un estudio con la finalidad de seleccionar el modelo que mejor se adapte a las necesidades de cada caso particular.

• Análisis de mercado:

Para establecer la comercialización del título en el mercado de valores. Es necesario establecer la evolución bursátil del título, diseñar el soporte publicitario y comercial y todo el proceso que implica la comercialización del título, para que este sea una inversión rentable.

• Valorización del inmueble:

Es necesario determinar cómo se comportará el precio del inmueble en el futuro, prever los posibles incrementos en el precio del mismo, con lo cual aumenta su capacidad de generar riqueza a su propietario y hacer de estos proyectos de inversión los más rentables.

• Flujo de Caja:

Establecer el monto y el momento en el que se generan los flujos futuros del proyecto para determinar la rentabilidad y la tasa de retorno del proyecto, y así establecer la rentabilidad ofrecida a los posibles inversionistas. Por tratarse de un esquema en el que estos flujos constituyen un valor preponderante en la rentabilidad ofrecida al inversionista, deben incorporarse mecanismos de cobertura que permitan cubrir en una y media veces el coeficiente de desviación del flujo ofrecido.

• Análisis del modelo de titularización:

Los posibles modelos de titularización son prácticamente ilimitados, pues dependen de la mezcla de muchas variables, tales como el plazo, la tasa, el tipo de renta y el tipo de inmueble del que se trate. Principales tipos:

 El primero se hace con base a la parte financiera del título, según esto se puede clasificar en: títulos de renta fija, los de tipo de crédito, que ofrecen una renta determinada al inversionista con reintegro del capital en uno o varios plazos.

 Los títulos de renta variable, que ofrecen al inversionista una rentabilidad que depende de la rentabilidad del proyecto, tiene características inmobiliarias, es decir que la rentabilidad del inversionista depende de la explotación económica del inmueble y de las valorizaciones.

 Por último, los títulos de renta mixta que comprenden derechos de participación y contenido crediticio simultáneamente.

• Análisis Comparativo: Se debe contrastar la titularización del inmueble con otras posibles fuentes de financiamiento disponibles para el proyecto, a fin de establecer las ventajas comparativas y los costos diferenciales.

• Estudio Jurídico: Su principal objetivo es determinar todos los aspectos jurídicos que afectan específicamente al inmueble a titularizar.

Por último, la estructura jurídica de los modelos dependerá del modelo de titularización seleccionado. También se deben elaborar las escrituras de constitución de la fiducia inmobiliaria.

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