La titularización inmobiliaria, es una de las alternativas de financiamiento a largo plazo más utilizada por las empresas para el desarrollo de sus proyectos. En nuestro país, las titularizaciones de activos inmobiliarios son autorizadas por la Superintendencia de Valores a través de fondos inmobiliarios.
La titularización en Colombia, tiene sus orígenes en el decreto ley 2059 de 1.937 emitida por el Superintendente de Bancos de Colombia, y que autorizaba a los bancos en su dependencia de fiducia inmobiliaria para movilizar los bienes inmuebles, esto es, convertir estos activos en títulos valor, y establecía que el valor del título debería ser solamente del 50% del valor del inmueble, sin embargo, el mercado de estos valores no tuvo buena acogida entre los inversores.
Su alcance en la economía se puede medir en dos dimensiones, una es el alcance en el mercado, y la otra es el alcance para las empresas.
La titularización entre otras ventajas presenta las siguientes:
• Potencia el crecimiento de las empresas, debido a que permite convertir en líquidos los activos líquidos o de difícil negociación, o aquellas propiedades de las que estratégicamente la empresa no puede ceder la propiedad, de esta manera se tiene acceso a recursos que antes estaban inmovilizados, pero el factor más importante es que acelera los flujos de caja al liberar recursos.
Adicionalmente la empresa puede seleccionar los activos que le interesa titularizar y conformar una cartera que luego se dividirá en porciones usualmente con valor de 1 millón de pesos, que son los títulos que posteriormente serán colocados en el mercado de valores.
• Facilita la ejecución de proyectos, debido a que ofrece a la empresa el acceso a recursos que no constituyen deuda, y que provienen de los inversores directamente, es decir, minimiza los costos de intermediación incluidos en cualquier crédito ofrecido por la banca comercial. De igual manera, este proceso permite mejorar la estructura de capital de la empresa, disminuyendo el nivel de endeudamiento y disminuyendo los activos fijos o improductivos para transformarlos en capital de trabajo o recursos para la inversión de proyectos.
• Proporciona un mayor desarrollo del mercado de valores, pues amplía el abanico de opciones para invertir, ayuda a profundizar el mercado, a demás en su mayoría los títulos inmobiliarios tienen buenas calificaciones de riesgo, lo que significa que representan una alternativa bastante segura para los inversores.
También se constituye en una alternativa económica de recursos, lo que ayuda a abaratar los costos de capital en el mercado, ya que sustituye la intermediación financiera por una mediación directa.
Es muy importante para las empresas determinar los diferentes mecanismos que existen para financiar sus proyectos, evaluando ventajas en cuanto a costos y procedimientos.
Así mismo para el inversionista, determinar si este mecanismo conllevará a una inversión rentable, en especial en cuanto a tiempo y garantías ofrecidas para recuperar su inversión, es fundamental para que invertir en inmobiliaria sea todo un éxito.
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